부동산 관련 세금은 어떤 것들이 있을까요?

 

부동산 거래를 고민 중이라면 누구라도 거래를 하게되면 세금이 얼마나 나올지가 가장 큰 관심사일 거에요. 취득할 때, 보유하고 있을때, 그리고 내가 처분할 때 어떤 세금을 납부해야하는지 미리 알고 준비한다면 부동산 거래에 대한 걱정이나 고민이 훨씬 줄어들거라고 생각합니다. 

 

이번 글에서는 부동산 관련 세금의 종류와 각 각의 상황에서 우리가 납부해야할 세금에 대해서 알아볼께요.

부동산 거래를 생각하시는 분이시라면 끝까지 읽어보시기 바래요!

 

1. 부동산 관련 세금의 종류

 

부동산 관련 세금은 크게 취득 단계, 보유 단계, 처분(양도) 단계로 나뉩니다.

 

▣취득 단계: 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세

▣보유 단계: 재산세, 종합부동산세

▣처분 단계: 양도소득세, 증여세, 상속세

 

 

 

2. 취득 시 세금

부동산을 매입할 때 내는 세금

✅ 취득세

• 부동산을 취득할 때 내는 세금
• 세율: 1%~12% (부동산 종류 및 가격, 주택 보유 수, 규제지역 여부에 따라 다름)
• 신고·납부: 취득일로부터 60일 이내(상속은 6개월)
• 생애최초 주택구입자는 12억 원 이하 주택에 대해 최대 200만 원까지 취득세를 면제받을 수 있습니다. 
  단, 이 제도는 2025년 12월 31일까지 한시적으로 적용.운영됩니다. 

 

 

주택 취득세표 상 1주택자를 보시면 주택 가격에 따라 세율이 다르게 적용되는 것을 확인할 수 있으며, 2주택의 경우 조정대상 지역인 경우 세율이 8%(헉~ 높네요!!), 조정대상지역 외 주택은 1주택과 마찬가지로 주택 가격에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 그리고 3주택 이상부터는 조정대상 지역인지 아닌지의 차이에 따라 세율이 다르게 적용되는걸 알 수 있습니다. 

 

• 적용 예시(생애최초구입 아닌경우):
  주택이 없는 사람이 ①조정대상지역내 ②34평(112.4m2) ③3억5천만원짜리 아파트를 취득한다고 가정할 경우 계산된 취득세는 다음과 같습니다. 
  
  

 

 

✅ 농어촌특별세 & 지방교육세

• 농어촌특별세: 조정지역 내 다주택자 및 고가 주택 취득 시 부과
• 지방교육세: 취득세의 10% 추가 납부

 

 

 

3. 보유 시 세금

부동산을 보유하고 있을 때 내는 세금

✅ 재산세

• 매년 7월, 9월 부과되는 세금 (1년에 2번 납부)
  1년에 두 번으로 토지는 매년 9월16일~30일까지, 주택이나 건축물은 7월16~31일까지 납부해야함. 주택이나 건축물의 재산세가 20만 원을 초과하는 경우 절반으로 나눠서 7월에 납부 후 나머지는 9월에 거쳐 두 번 납부합니다.
• 매년 6월1일 이전에 모든 재산을 처분했을 경우에는 부과되지 않고 반대로 6월1일 이후 매매를 하는 경우에는 부과됩니다.
• 세율: 6천만 원 이하일 경우 0.1%, 6천만 원 초과~1억5천만 원 이하는 0.15%, 1억5천만 원 초과~3억 원 이하라면 0.25%

✅ 종합부동산세 (종부세)

• 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 경우 부과
• 과세 대상: 주택의 경우 공시가격이 9억 초과하는 경우 과세 대상이며 1주택자는 12억을 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.
                   법인의 경우 공시가격에 관계없이 부과 대상이 됩니다.
• 세율: 0.5%~6% (주택과 토지 유형, 그리고 과세표준 금액에 따라 차등 적용)
           계산식: (공시가격-공제금액) x 공정시장가액 비율 = 과세표준 x 세율 = 종부세
• 납부 시기: 매년 12월, 세액이 250만원 초과일 경우 최대 2회에 나누어 납부할 수 있습니다. 
  

세액계산 흐름도(개인)

 

세액계산 흐름도(법인)

 

적용 예시: 공시가 기준 13억인 아파트를 소유(1주택자 기준)한 경우라면 
                (13억-12억)x60%=6천만원이 과세 표준이 되며, 6천만원에 0.5% 적용하여 30만원이 적용됩니다. 

법인의 경우 공제금액이 없으므로 공시가격x60%=과세표준이 됩니다. 여기에 추가로 2주택 이하면 2.7%, 3주택 이상이면 5% 세율이 부과되므로 개인과 비교 시 훨씬 많은 세금이 부과되며 여기에 농어촌특별세 20%까지 추가 부과됩니다.

3. 처분(양도) 시 세금

부동산을 팔 때 내는 세금

✅ 양도소득세

• 부동산 매각 시 발생하는 차익(양도 차익)에 부과
  -1가구 1주택이라도 일정 조건 미충족시 세금 부과되며, 부동산 외에도 일부 금융자산에도 적용됨

세율: 6%~45% (보유 기간, 주택 수에 따라 차등 적용)

 

보유기간에 따른 세율 변동

 

양도차익에 따른 세율 변동 및 누진공제액

 

양도소득세율은 보유한 기간과 양도차익의 규모에 따라 크게 달라집니다. 따라서, 되도록 2년이상 보유하는게 절세에 유리합니다.

 

보유기간이 길수록 공제율이 최대 30%까지 적용

 

 

• 계산식: 과세표준(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-양도소득기본공제 250만원) x 세율(%) - 누진공제액
• 신고·납부: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
  
  
• 적용 예시:
  
  ◆1주택자 기준
     ①취득일 2021년 2월 14일(취득가액 3억4700만원)
     ②양도일 2025년 1월 23일(양도가액 4억5000만원) _ 보유기간 3년 7개월     
     ③필요경비(500만원 예상)
     ④양도차익(양도가액-취득가액-필요경비): 450,000,000-347,000,000-5,000,000 = 98,000,000
     ⑤장기보유특별공제(보유기간 3년, 6%): 98,000,000 x 6% = 5,880,000
     ⑥과세표준(양도차익-장기보유특별공제-기본공제): 98,000,000-5,880,000-2,500,000 = 89,620,000
     ⑦양도소득세율: 양도차익 1억5000만이하 35%(누진공제액 1,544만원)
     ⑧양도소득세(과세표준x35%-누진공제액): 89,620,000 x 35% - 15,440,000 = 15,927,000
     ⑨지방소득세(양도소득세의 10%): 15,927,000 x 10% = 1,592,700
     ⑩최종 납부금액(양도소득세+지방소득세): 15,927,000+1,592,700 = 17,519,700
  
                

✅ 양도소득세 감면 및 비과세 요건

• 1세대 1주택(비과세 기준): 2년 이상 보유 & 거주(조정지역은 2년 거주 필수), 양도가액 12억 원 이하,
                                          일시적 2주택 허용 조건 충족(기존 주택 2년 내 매도)
• 적용 예시: 2020년 취득 부산 해운대구 아파트(보유 5년, 거주 3년)를 2025년에 11억원에 매도 → 양도소득세 0원

기타 세금

✅ 증여세: 가족 간 부동산 증여 시 발생하는 세금 (10%~50%)
✅ 상속세: 부동산을 상속받을 때 발생하는 세금 (10%~50%)

 

 

지금까지 부동산 관련 세금에 대해서 알아보았습니다. 

2025년 부터는 부동산 세제 개편이 이루어 진다고 하니 바뀌는 세법을 잘 이해하고 절세 전략을 세워야 할 거 같습니다. 저도 이글을 작성하면서 잘 몰랐던 세금에 대해 조금씩 공부를 하면서 세법 지식에 대해 많이 이해하게 되었어요.

여기에 오시는 모든 분들도 너무 어렵게 생각해서 미리 겁먹지 마시고 차근 차근 조금씩이라도 공부해서 불필요한 세금을 아끼는 똑똑한 부동산 자산가가 되시길 바랍니다.